Neu in Berlin? So läuft die Wohnungssuche

Die Schritte

Besichtigungen in Berlin kommen oft kurzfristig und tagsüber. Such auf mehreren Wegen zugleich, und halte deine Unterlagen bereit, bevor du anfängst.

Von der ersten Suche bis zur Anmeldung

Quelle: Willkommenszentrum Berlin, Wohnungssuche

Was eine Wohnung kostet

Eine Anzeige nennt einige Zahlen. Das bedeuten sie:

• Kaltmiete (Nettokaltmiete): die Miete für die Wohnung allein, ohne Betriebs- und Heizkosten. Von ihr gehen die Mietpreisbremse und der Mietspiegel aus.
• Nebenkosten (Betriebskosten): was du für die laufenden Kosten des Hauses zahlst, meist als monatliche Vorauszahlung, die einmal im Jahr abgerechnet wird. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, legt die Betriebskostenverordnung fest; Verwaltung und Reparaturen nie.
• Warmmiete: die Kaltmiete mit Betriebs- und Heizkosten. Strom kommt dazu.
• Kaution: höchstens drei Kaltmieten. Du darfst sie in drei Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter legt sie bei einer Bank an, getrennt von seinem Geld, zum üblichen Sparzins; die Zinsen gehören dir.
• Maklerprovision: Seit dem 1. Juni 2015 zahlt, wer den Makler beauftragt. Du zahlst nur, wenn du ihn selbst beauftragt hast und er die Wohnung nur deinetwegen gesucht hat.
• Rundfunkbeitrag: 18,36 € im Monat je Wohnung, egal wie viele darin wohnen.

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Die Miete eines neuen Mietverhältnisses darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die der Berliner Mietspiegel 2026 zeigt, in Kraft seit dem 28. Mai 2026.

Sie gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurde, und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Hat der Vormieter zuletzt mehr gezahlt, darf der Vermieter so viel verlangen.

Zwei Arten von Vertrag ändern die Miete von selbst: Bei einer Staffelmiete steigt sie in Stufen, die im Vertrag stehen, höchstens einmal im Jahr; bei einer Indexmiete folgt sie den Verbraucherpreisen. Die Mietpreisbremse gilt für jede Stufe, und für die Ausgangsmiete einer Indexmiete.

Deine Miete prüfen lassen kannst du bei der Mietpreisprüfstelle, kostenlos, für alle Mieterhaushalte in Berlin.

Quellen: § 551 BGB · Berliner Mietratgeber, Betriebskosten · § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz · rundfunkbeitrag.de · §§ 556d bis 556f BGB · § 557a und § 557b BGB · berlin.de, Mietpreisbremse bis 2029 verlängert · Senatsverwaltung, Pressemitteilung zum Mietspiegel 2026

Deine Unterlagen

SCHUFA

Viele Vermieter fragen nach einer SCHUFA-Auskunft. Die für sie gemachte ist der SCHUFA-BonitätsCheck, ein PDF ohne Score, für 29,95 €. Die Datenkopie ist kostenlos und zeigt alles, was die SCHUFA über dich gespeichert hat; sie ist für dich, und ein Vermieter darf sie nicht verlangen. Seit dem 17. März 2026 zeigt auch ein kostenloses SCHUFA-Konto deine Daten und deinen Score.

Neu in Deutschland? Kennt dich die SCHUFA noch nicht, bekommst du keinen Score, und Unternehmen erfahren, dass keine Daten vorliegen. Sobald du ein Girokonto oder einen anderen Bankvertrag hast, berechnet sie einen vollen Score. Was du außerdem zeigen kannst: deinen Einkommensnachweis, und wenn dein Einkommen allein nicht reicht, eine schriftliche Bürgschaft, etwa deiner Eltern.

Einkommensnachweis

Eine Gehaltsabrechnung, ein Kontoauszug oder dein Einkommensteuerbescheid, als Kopie, geschwärzt, was der Vermieter nicht braucht. Verlangen darf er ihn erst, wenn er sich für dich entschieden hat.

Ein WBS, wenn du einen bekommen kannst

Viele Wohnungen der Landeseigenen gehen nur an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS), der zeigt, dass dein Einkommen unter einer Grenze liegt. Beantragen kannst du ihn ab 18, als Deutsche:r oder EU-Bürger:in oder mit einer Aufenthaltserlaubnis, die mindestens ein Jahr gilt, wenn du mindestens 11 Monate in Berlin bleibst. Er ist kostenlos und meist ein Jahr gültig. Noch nicht in Berlin? Schick den Antrag an ein Berliner Bürger- oder Wohnungsamt deiner Wahl. Es kann Wochen oder Monate dauern, also beantrag ihn früh.

Der WBS-Rechner rechnet aus, welchen WBS dein Haushalt bekommen kann, und sein Ratgeber nennt die Unterlagen.

Quellen: SCHUFA, BonitätsCheck · SCHUFA, Fehlende Daten · Datenschutzkonferenz, Orientierungshilfe zu Selbstauskünften, Teil C · Verbraucherzentrale, Die erste Wohnung · service.berlin.de, WBS beantragen · Willkommenszentrum Berlin, WBS

Wo Wohnungen inseriert werden

• Wohnungsportale, auf denen private Vermieter, Hausverwaltungen und Makler ihre Wohnungen inserieren.
• Die Landeseigenen, degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND, WBM und berlinovo, vermieten fast jede vierte Mietwohnung Berlins. Sie inserieren auf ihren eigenen Seiten und gemeinsam auf inberlinwohnen.de. Bis Ende 2027 gehen 63 % der Wohnungen, die sie neu vermieten, an Haushalte mit WBS.
• Wohnungsbaugenossenschaften haben rund 190.000 Wohnungen. Um eine zu mieten, wirst du Mitglied und kaufst Anteile, die du beim Auszug zurückbekommst. Viele nehmen zurzeit keine neuen Mitglieder auf.
• Wohnen auf Zeit und Untermiete sind häufig. Prüf, dass der Vermieter zugestimmt hat: Sonst kannst du dich unter der Adresse oft nicht anmelden.

FlatStrikes Listen zeigen Berlins neue Wohnungen, nach Bezirk und nach Zimmerzahl, etwa 2-Zimmer-Wohnungen, und die Wohnungen mit WBS.

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die landeseigenen Wohnungsunternehmen · inberlinwohnen.de · Kooperationsvereinbarung 2024 bis 2027 · Berliner Mietratgeber, Wohnungsarten · Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland, Mitglied werden · BBU über dpa, 3. Juli 2026 · Willkommenszentrum Berlin, Wohnungssuche

Die Besichtigung

• Bring deinen Ausweis mit, zum Vorzeigen. Der Vermieter darf ihn prüfen, aber nicht kopieren.
• Lass dir den Energieausweis zeigen: Der Vermieter muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
• Prüf den Zustand der Wohnung, und notier Mängel, die du siehst; sie gehören später ins Übergabeprotokoll.
• Achte darauf, dass der Vermieter, die Verwaltung oder der Makler selbst da ist.
• Zahl nie für eine Besichtigung. Außer der Provision darf ein Makler keine Vergütung irgendwelcher Art nehmen, und seriöse Vermieter verlangen dafür kein Geld.

Quellen: Datenschutzkonferenz, Orientierungshilfe, Teil A · § 80 Gebäudeenergiegesetz · § 3 Wohnungsvermittlungsgesetz · Polizeiliche Kriminalprävention, Betrug bei der Wohnungssuche

Die Bewerbung

Die Datenschutzbehörden beschreiben, was ein Vermieter wann fragen darf:

1. Bei der Besichtigung: Name und Anschrift, und bei einer Sozialwohnung, ob du einen WBS hast.
2. Wenn du sagst, dass du die Wohnung willst: wie viele Personen einziehen, Beruf und Arbeitgeber, dein Nettoeinkommen (es reicht zu sagen, dass es über einem Betrag liegt), und Haustiere, die er erlauben muss. Meist in einem Formular, der Mieterselbstauskunft.
3. Wenn er sich für dich entschieden hat: Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft, die für Vermieter gemacht ist.

Nie fragen darf er nach Staatsangehörigkeit, Religion, Familienstand, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, und nicht nach Name und Kontakt deines bisherigen Vermieters. Viele Vermieter fragen nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, verlangen dürfen sie sie nicht: Dein Vermieter muss sie nicht ausstellen.

Der Ratgeber zur Wohnungsbewerbung hat die ganze Liste, die Bewerbungsmappe und zwei Vorlagen für deine Nachrichten.

Weist dich ein Vermieter wegen deiner Herkunft ab, berät dich Fair mieten – Fair wohnen kostenlos, auf Wunsch in deiner Sprache.

Quellen: Datenschutzkonferenz, Orientierungshilfe, Version 2.0 (Januar 2026) · Berliner Beauftragte für Datenschutz, Selbstauskunft · Fair mieten – Fair wohnen, Beratung

Betrug

Wer dir einen Termin im Bürgeramt oder eine Meldebestätigung verkaufen will, ist auch nicht amtlich, und oft ein Betrüger.

Hast du schon gezahlt: Bitte sofort deine Bank, die Zahlung zurückzuholen, zeig den Betrug bei der Polizei an und melde die Anzeige dem Portal.

Quellen: Polizeiliche Kriminalprävention (8. Oktober 2026) · Verbraucherzentrale, Fake-Wohnungen im Internet (7. August 2026) · Willkommenszentrum Berlin, Anmeldung

Vertrag und Einzug

• Lies den Vertrag, bevor du unterschreibst, und achte auf eine Staffel- oder Indexmiete. Bei einer Staffelmiete kann dein Kündigungsrecht für bis zu vier Jahre ausgeschlossen sein.
• Mach ein Übergabeprotokoll, wenn du die Schlüssel bekommst: jeder Mangel, die Zählerstände, am besten mit Fotos, von euch beiden unterschrieben. Ohne Protokoll schreib gleich nach der Unterschrift eine Mängelliste und schick sie dem Vermieter.
• Hol dir die Wohnungsgeberbestätigung. Der Vermieter muss sie dir innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug geben, und du brauchst sie für die Anmeldung; der Mietvertrag ersetzt sie nicht.
• Kündigen kannst du bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats, also mit rund drei Monaten Frist.

Quellen: § 557a BGB · § 573c BGB · Verbraucherzentrale NRW, Die Wohnungsbesichtigung (2018) · Berliner Mieterverein, Info 03, Wohnungssuche in Berlin (2019) · § 19 Bundesmeldegesetz · service.berlin.de, Anmeldung

Die Anmeldung

Wer in eine Wohnung zieht, meldet sich innerhalb von zwei Wochen an: in Berlin innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug.

• Vor Ort: Buch einen Termin in einem beliebigen Berliner Bürgeramt, und bring das Anmeldeformular, deinen Personalausweis oder Pass und die Wohnungsgeberbestätigung mit. Für die erste Anmeldung in Berlin brauchst du vielleicht auch Personenstandsurkunden, etwa eine Heirats- oder Geburtsurkunde.
• Online: wenn du volljährig bist und Deutsche:r oder EU-Bürger:in, mit einem BundID-Konto und einem Personalausweis oder einer eID-Karte mit eingeschalteter Online-Funktion. Mit einem elektronischen Aufenthaltstitel geht es nicht.
• Sie ist kostenlos, und vor Ort bekommst du die Meldebestätigung sofort.

Wer sich nicht oder zu spät anmeldet, riskiert ein Bußgeld bis 1.000 €. Sich anzumelden, wo man nicht wohnt, ist nicht erlaubt, und wer dafür eine Adresse anbietet, riskiert bis zu 50.000 €.

Quellen: service.berlin.de, Anmeldung (120686) · § 17, § 19 und § 54 Bundesmeldegesetz · Willkommenszentrum Berlin, Anmeldung

Kostenlose Hilfe

• Die Mieterberatung deines Bezirks: Jeder Bezirk berät die Mieter, die dort wohnen, kostenlos, zu Mietvertrag, Mieterhöhung, Modernisierung und Kündigungsschutz. Vor Gericht vertritt sie dich nicht.
• Die Mietpreisprüfstelle: prüft deine Miete kostenlos, für jeden Mieterhaushalt in Berlin.
• Fair mieten – Fair wohnen: kostenlose Beratung, wenn du auf dem Wohnungsmarkt diskriminiert wirst, auf Wunsch in deiner Sprache.
• Das Willkommenszentrum Berlin: kostenlose Beratung für Neue in der Stadt, in mehreren Sprachen.
• Der Berliner Mieterverein: ein Mieterverein, 132 € im Jahr nach 7,50 € Aufnahmegebühr, für mindestens 24 Monate.

Quellen: Senatsverwaltung, Mieterberatungen in den Bezirken · Mietpreisprüfstelle · Fair mieten – Fair wohnen · Willkommenszentrum Berlin · Berliner Mieterverein, Beiträge